Wohnungseigentumsrecht Bochum

Nach § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Alternativ kann die Beschlussfassung auch im schriftliche Umlaufverfahren erfolgen.

Da Beschlüsse unmittelbar wirksam werden und rechtliche Folgewirkungen haben, muss auf eine korrekte Beschlussfassung geachtet werden. Nicht nur um nachteilige Rechtsfolgen zu vermeiden, sondern auch um unterschiedliche Auslegungen innerhalb der WEG auszuschließen.

Was versteht man unter einem Eigentümerbeschluss im Sinne des WEG?
Unter einem Beschluss (nach § 23 WEG) versteht man eine Willenserklärung der Mehrheit der Eigentümer. Eine Willenserklärung kann sowohl annehmender als auch ablehnender Natur sein. Der Beschluss ist als ein mehrseitiges Rechtsgeschäft, als körperschaftlicher Gesamtakt einzuordnen. Gemäß § 10 Abs. 4 WEG bindet der Beschluss alle Wohnungseigentümer - auch wenn Sie nicht mit abgestimmt haben.

Was versteht man unter einer WEG Vereinbarung?
WEG Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 WEG) betreffen ausschließlich grundlegende Fragen des Gemeinschaftsverhältnisses, wie beispielsweise die Gebrauchs- und Nutzungsfestlegungen. Wegen des Vertragscharakters können Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nur einstimmig getroffen und insbesondere geändert werden. Auch müssen dinglich Berechtigte der Vereinbarung zustimmen. Vereinbarungen sollten (§ 10 Abs. 3 WEG) im Grundbuch eingetragen werden. Fehlerhafte Vereinbarungen sind nichtig.

Voraussetzung für eine Beschlussfassung
Gemäß § 23 WEG können die Wohnungseigentümer alle Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden kann, in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss ordnen.

Ab wann ist ein Beschluss wirksam?
Beschlüsse werden mit der Beschlussfassung wirksam, sofern sie nicht von Anfang an unwirksam oder nicht zustande gekommen sind. Die Aufnahme in die Niederschrift oder die Vorlage der Niederschrift ist nicht erforderlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Wie lange ist ein Beschluss gültig?
Ein Beschluss ist so lange gültig, bis er vom Gericht oder durch Mehrheitsbeschluss in der Versammlung wieder aufgehoben wird.

Wann ist ein Beschluss ungültig?
Ein Beschluss ist ungültig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB), einen sittenwidrigen Inhalt hat (§ 138 BGB) oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung zwingend nicht verzichtet werden kann (§ 23 WEG Abs. 4 Satz 2).
Derartige Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam, gelten als nicht zustande gekommen. Deshalb brauchen solche Beschlüsse nicht vor Gericht angefochten werden. Ein diesbezüglicher Anfechtungsantrag ist vom Gericht als Antrag zur Feststellung der Nichtigkeit umzudeuten.

Der Umlaufbeschluss
Zur Beschlussfassung außerhalb von Eigentümerversammlungen kann der schriftliche Umlaufbeschluss (entsprechend § 23 Abs. 3 WEG) eingesetzt werden. Er ist nur gültig, wenn alle Eigentümer (Eigentumsanteile) den Beschluss unverändert unterschreiben. Der Beschluss kommt zustande, wenn die letzte Zustimmung beim Verwalter eingegangen ist. Nach § 46 WEG kann der Beschluss dann nur innerhalb von 4 Wochen angefochten werden.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
Nach § 24 Abs. 1 WEG ist mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die stimmberechtigten Wohnungseigentümer oder deren berechtigte Vertreter (mit Vertretungsvollmacht) müssen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Versammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile (§ 25 Abs. 3 WEG) vertreten (ein Vertreter pro Miteigentumsanteil). Der Gegenstand der Beschlussfassung muss im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Das Einladungsschreiben zur Versammlung sollte mindestens zwei Wochen im Voraus verschickt werden.

Beschluss mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung
Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss müssen mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer einem Antrag zugestimmt haben. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Deshalb kommt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit immer dann zustande, wenn die Zahl der JA-Stimmen die der NEIN-Stimmen überwiegt. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluss zustande. So können die Wohnungseigentümer seit 1. Juli 2007 mit einfacher Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden (§ 16 Abs. 3 WEG), soweit diese nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden (z.B. Energiekosten).

Der einstimmige Beschluss in der Eigentümerversammlung
Einem einstimmigen Beschluss haben alle in der Versammlung vertretenen Stimmen zugestimmt. Wenn alle Eigentümer vertreten sind, handelt es sich um einen "allstimmigen" Beschluss.

Der allstimmige Beschluss in der Eigentümerversammlung
Einem allstimmigen Beschluss stimmen alle Wohnungseigentümer zu. Es ist deshalb erforderlich, dass alle Eigentümer in der Versammlung anwesend sind. Allstimmig sind in der Regel bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) zu beschließen.

Der Beschluss mit qualifizierter Mehrheit
Ein Beschluss mit qualifizierter Mehrheit erfordert die Zustimmung von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer (ein Eigentümer von mehreren Einheiten zählt nur einfach). Die qualifizierte Mehrheit ist z.B. bei der Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18 Abs. 3 WEG) notwendig.

Der Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit liegt vor, wenn gleichzeitig in der Eigentümerversammlung ein Beschluss von 3/4 der Eigentümer (aller Eigentümer, nicht nur der Anwesenden) gefasst wird. Zusätzlich diese Eigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. Jeder Eigentümer zählt dabei nur einfach, ganz gleich, über wie viele Wohnungen er verfügt. Die doppelt qualifizierte Mehrheit ist z.B. für die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik, die die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt, notwendig (§ 22 Abs. 2 WEG).

Der Zweit- oder Wiederholungsbeschluss
Wenn die Eigentümer über eine bereits geregelte Angelegenheit erneut beschließen, spricht man von einem Zweitbeschluss. Zweitbeschlüsse werden in der Regel gefasst, um eine bereits geregelte Angelegenheit zu bestätigen oder abzuändern/aufzuheben. Der Beschlussgegenstand des Zweitbeschlusses ist mit dem des Erstbeschlusses identisch.
Zweitbeschlüsse werden beispielsweise dann gefasst, wenn sich die Wohnungseigentümer der Gültigkeit eines Beschlusses nicht sicher sind, etwa weil er mit einem formalen Mangel behaftet ist. Um einer erfolgreichen Anfechtung vorzubeugen, fassen die Wohnungseigentümer diesen Beschluss in einem formal korrekten Verfahren neu.

Der Ergänzungsbeschluss
Eine bereits beschlossene Maßnahme wird in einem zweiten, ergänzenden Beschluss konkretisiert. Nicht nur die beschlossene Maßnahme selbst, sondern auch deren konkrete Ausführung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der erste Beschluss ist dann nicht mehr anfechtbar.

Der vereinbarungsersetzende Beschluss
Der vereinbarungsersetzende Beschluss betrifft Regelungen des ordnungsmäßigen Gebrauchs nach § 15 Abs. 1 WEG, der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG oder Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 22 Abs. 1 WEG. Diese Angelegenheiten können teilweise durch Beschluss, teilweise nur durch Vereinbarung geregelt werden. Wird nun über einen Beschlussgegenstand mit Mehrheit entschieden, obwohl eigentlich eine Vereinbarung erforderlich gewesen wäre, so ersetzt der Mehrheitsbeschluss die Vereinbarung.
Beispiel: zustimmungspflichtige bauliche Veränderung
Derartige Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn Sie nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.

Der vereinbarungsändernde Beschluss
Als vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse bezeichnet man solche Beschlüsse, mit denen man gesetzliche Bestimmungen oder zwischen den Eigentümern vereinbarte Regelungen auf Dauer abändert, ergänzt oder aufhebt.
Beispiel: Kostenverteilung abweichend von dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel.
Derartige Beschlüsse sind nichtig und bedürfen keiner Anfechtung.

Der vereinbarungswidrige Beschluss
Ein Beschluss ist vereinbarungswidrig, wenn er gesetzliche oder vereinbarte Regelungen missachtet. Das heißt, die bestehende gesetzliche Regelung oder Vereinbarung wird nicht auf Dauer durch eine andere ersetzt, sondern nur im Einzelfall verletzt.
Beispiel: Der Verwalter rechnet entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ab, die fehlerhafte Jahresabrechnung wird von der Eigentümerversammlung genehmigt.
Derartige Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn sie nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.

Soll verhindert werden, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Eigentümerbeschluss für die Zukunft wirksam wird, muss durch eine gerichtliche Überprüfung und Aufhebung der Beschlussfassung versucht werden, den Eintritt der Bestandskraft des gefassten Beschlusses zu verhindern. Der Beschluss muss angefochten werden.

Dies ist nur über die rechtzeitige Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht möglich. Von den Wohnungseigentümern gefasste und nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf einer einmonatigen Frist (der sogenannten “Anfechtungsfrist”) bestandskräftig. Eine Ausnahme gilt nur für die Beschlüsse mit nichtigem Inhalt.

Bestandskraft eines Beschlusses bedeutet, dass die einzelnen WohnungseigentümerInnen an den Inhalt des Beschlusses auch dann gebunden sind, wenn das Gericht diesen Beschluss bei rechtzeitiger Anfechtung aufgehoben hätte, weil er eigentlich fehlerhaft oder rechtswidrig ist. Die gesetzliche Vorschrift für Beschlussanfechtungen ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG.

Welche Beschlüsse können überhaupt mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

Es können sowohl Beschlüsse angefochten werden, die auf Eigentümerversammlungen gefasst wurden, wie auch Beschlüsse, die im Umlaufverfahren zustande gekommen sind, wenn sie formelle oder/und inhaltliche Mängel haben.

Was sind formelle Beschlussmängel?

Wurden beispielsweise bei der Einladung zur Eigentümerversammlung Fehler gemacht und wirken sich diese Fehler auch auf das Beschlussergebnis aus, kann der Beschluss wegen formeller Mängel anfechtbar sein. Fehler, die sich auf das Beschlussergebnis auswirken können, sind die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer oder die Nichteinhaltung der gesetzlichen oder der vertraglich vereinbarten Einladungsfrist.

Weiterhin kommt als formeller Mangel die unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung in Betracht, oder auch, wenn die Eigentümerversammlung über Tagesordnungspunkte abstimmt, obwohl sie nicht beschlussfähig ist.

Was sind inhaltliche Beschlussmängel?

Ein Beschluss ist beispielsweise dann inhaltlich mangelhaft, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Wer kann anfechten (wer ist klagebefugt)?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG:

Anfechten kann danach ein einzelner Eigentümer allein mehrere Eigentümer zusammen oder auch der Verwalter.

Gegen wen muss die Klage gerichtet werden (wer ist der richtige Beklagte)?

Die Anfechtungsklage muss gegen sämtliche übrige (einzelnen) Wohnungseigentümer gerichtet werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 WEG), NICHT gegen den Verband der Wohnungseigentümer(gemeinschaft).

Welche Fristen müssen beachtet werden?

Das steht in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG:

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten, es handelt sich um Ausschlussfristen!

Wurde der Beschluss, der angefochten werden soll, beispielsweise am 18.05.2015 gefasst und verkündet (=Fristbeginn), muss die Klageschrift spätestens am 18.06.2015 beim zuständigen Gericht vorliegen. Die Begründung muss bis spätestens zum 18.06.2015 erfolgen. Wird auch nur eine der beiden Fristen versäumt, ist eine Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht nicht mehr möglich. Das Gericht wird einen trotzdem gestellten Anfechtungsantrag abweisen, wenn kein Nichtigkeitsgrund vorliegt.

Einzige Ausnahme: Der Kläger war schuldlos an der Einhaltung der Frist gehindert. Für diesen Fall sieht § 46 Abs. 1 S. 3 WEG die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu stellen. Das bedeutet, dass ein schuldlos an der rechtzeitigen Anfechtung gehinderter Wohnungseigentümer so gestellt wird, als habe er die Frist nicht versäumt. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Wohnungseigentümer wiederum einen fristgerechten Wiedereinsetzungsantrag stellt (innerhalb von zwei Wochen, nachdem das Hindernis weggefallen ist, § 234 Abs. 1 ZPO).

Welche Auswirkungen auf den Beschluss hat die fristgerecht erhobene Anfechtungsklage?

Zunächst keine. Denn Eigentümerbeschlüsse sind von der Verkündung durch den Verwalter an so lange gültig, bis sie durch rechtskräfigen Gerichtsbeschluss aufgehoben oder für ungültig erklärt werden (Ausnahme auch hier: der nichtige Beschluss). Durch die Anfechtungsklage wird die Wirksamkeit eines Beschlusses also nicht beseitigt, anders ausgedrückt: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Es kann jedoch vorkommen, dass eine Maßnahme beschlossen wird, die auch dann, wenn das Gericht später entscheidet, dass der Beschluss aufgehoben wird, nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Ein Beispiel hierfür ist die Fällung eines alten Baumbestandes auf dem Grundstück.

In solchen Fällen haben die anfechtenden Eigentümer die Möglichkeit, in einem Eilverfahren (durch einstweilige Verfügung) zu beantragen, dass der Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens zunächst untersagt wird.

Welche Auswirkungen hat die rechtskräftige Aufhebung eines Beschusses durch das Gericht?

Der Beschluss fällt rückwirkend weg, das bedeutet, es wird so getan, als sei der Beschluss nie gefasst worden. Wurde der Beschluss bereits ganz oder teilweise umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird (sog. Folgenbeseitigungsanspruch).

Am 01.07.2007 trat die Novelle des WEG in Kraft. Seit dem werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr nach dem FGG verhandelt. Einige der für den anfechtenden Wohnungseigentümer wichtigsten Änderungen zum ehemaligen FGG-Verfahren sind:

Es besteht keine Amtsermittlungspflicht mehr durch das Gericht, es gilt vielmehr der Beibringungsgrundsatz.

Es gilt der Beschleunigungsgrundsatz mit Präklusionsgefahr.

Es gibt keine zweite Tatsacheninstanz mehr (!).

Statt vorher drei Instanzen stehen in den meisten Fällen nur noch zwei Instanzen zur Verfügung.

Für die Klageschrift und die Antragstellung gelten die Regelungen der ZPO (s. §§ 253 Abs. 4, Abs. 2 Nr. 1 und 2, 130 Nr. 6 ZPO):
So ist nun zum Beispiel die Unterzeichnung des Antrags im Gegensatz zum FGG-Verfahren zwingend erforderlich und es muss ein bestimmter Antrag gestellt werden.

Zuständiges Gericht für die Berufung (früher: sofortige Beschwerde) ist das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für dessen gesamten Bezirk. Die zweite Instanz für Anfechtungsverfahren aus Bochum ist beispielsweise das Landgericht Dortmund.

In der zweiten Instanz vor dem Landgericht besteht Anwaltszwang.